תהליך קבלת משכנתא בישראל אורך בממוצע בין 45 ל-90 יום, אך ניתן לקצרו לכ-20 ימי עסקים בלבד בשיטת ארז שמש.
על פי נהלי בנק ישראל (הוראת ניהול בנקאי תקין 451), תוקף הריביות באישור העקרוני מוגבל ל-24 ימים קלנדריים בלבד, ולכן סנכרון מהיר של שלב הביטחונות מול הטאבו והשמאי הוא קריטי למניעת הפרת חוזה.
כמה זמן לוקח לקבל משכנתא? השוואה בין ממוצע השוק לשיטת המשכנתא המהירה
הנתונים המוצגים כ'ממוצע שוק' מבוססים על סקרי שוק עדכניים ונתוני ביצוע של הבנקים למשכנתאות בישראל, בהשוואה למדדי הביצוע הפנימיים במשרדנו.
| איך חסכנו את הזמן? | שלב בתהליך | זמן ממוצע בשוק | שיטת ארז שמש |
|---|---|---|---|
| ניהול "מכרז בזק" ישירות מול מוקדי ביצוע | מכרז ריביות ושיפור תנאים | עד 3 שבועות | 48-72 שעות |
| דרישה מקדימה ביום חתימת החוזה | מכתב כוונות (למוכר) | 10-14 ימים | עד 24 שעות |
| סנכרון מקבילי (שמאי, טאבו וביטוח) | שלב הביטחונות | 14-21 יום | 7-10 ימים |
| ניהול אירוע אקטיבי עד הכסף | סה"כ עד שהמוכר מקבל כסף | כ-45 ימי עסקים | כ-20 ימי עסקים |
* הזמנים מתייחסים לתיקים סטנדרטיים ללא מורכבויות חיתומיות כגון BDI, הון עצמי לא מוסבר, או עסקאות עם מוכר שיש לו משכנתא קיימת.
כמה זמן לוקח שלב הביטחונות במשכנתא?
מתוך ניסיוננו בעבודה מול לשכת רישום המקרקעין (טאבו) וחברות הביטוח, שלב הביטחונות נמשך בממוצע 10 עד 14 ימי עסקים. הערכת שמאי מוסמך (3-7 ימים)
(2) רישום הערת אזהרה בטאבו
(3) הנפקת פוליסות ביטוח חיים ומבנה
(4) החתמת נוטריון במידת הצורך.
יש להשלים משימות אלו תוך 24 ימים קלנדריים כדי לשמור על תוקף הריביות שהובטחו באישור העקרוני.
תוך כמה זמן מקבלים משכנתא? – תלוי ביכולת המשא ומתן שלך
ניהול זמן אפקטיבי ומודעות למגבלות הזמן יסייעו לכם להימנע מבזבוז זמן יקר בהמתנה לאישורים חוזרים ונשנים, ויאפשרו לכם להשיג את התנאים הטובים ביותר למשכנתא שלכם.
זכרו, כל יום חשוב בתהליך זה, וניהול נכון של המשא ומתן עם הבנק יכול להוביל לחיסכון משמעותי לטווח ארוך.
איך מקצרים עיכוב של משכנתא למוכר? כך תחסכו 10 ימי המתנה
בשיטת "המשכנתא המהירה", אנו חוסכים 10 ימי המתנה פסיבית על ידי דרישת מכתב הכוונות מהבנק המוכר כבר ביום חתימת החוזה.
כאשר למוכר יש משכנתא קיימת, התהליך מתארך לרוב ל-30-50 יום בשל הבירוקרטיה בין הבנקים. אני מנטרל את העיכוב הזה באמצעות:
- ניהול מקדים: הנפקת מסמכים עוד לפני פתיחת התיק הרשמית.
- סנכרון אקטיבי: תקשורת ישירה מול הבנק המלווה והבנק המוכר למניעת עיכובי "סילוק וגרירה".
- ביטחון לרוכש: ודאות שהכסף יועבר בזמן, ללא קשר למצב המשכנתא של הצד השני.
מה קורה אחרי מכתב הכוונות? ניהול ה'משולש' בדרך להעברת כספי המשכנתא
רוב הרוכשים לא מודעים לכך שקבלת מכתב הכוונות הוא רק ההתחלה . כדי למנוע הפרת חוזה בלתי מכוונת, אני מנהל עבורכם את סנכרון השלבים הקריטיים שמתבצעים "מתחת לרדאר":
- סנכרון רישומים: במקום לחכות שהבנק "יתעורר", אני מוודא שרישום הערת האזהרה וההסכמה לדרגה שנייה במידת הצורך מבוצעים בלו"ז צפוף מול הטאבו.
- בקרת העברת כספים: ניטור אקטיבי של מעבר הכספים לבנק המוכר עד לקבלת שטרות ביטול המשכנתא.
- מניעת "זמן מת": זיהוי מוקדם של עיכובים בין הבנקים שעלולים לעצור את התהליך לימים ארוכים.
הערך המוסף בניהול האירוע: בעוד שתהליך זה נמשך בשוק שבועות, בשיטת "המשכנתא המהירה" אנו הופכים את חוסר המודעות לביצוע מדויק, המבטיח שהכסף יגיע ליעדו ללא עיכובים בירוקרטיים מיותרים.
יועץ משכנתאות מקצר את זמן לקיחת המשכנתא
חשוב לנהל את המשא ומתן ביעילות ובמהירות, מבלי לבזבז זמן יקר בהמתנה לאישור המשכנתא האופטימלית עבורכם.
חשוב לדעת: על פי נהלי בנק ישראל (הוראת ניהול בנקאי תקין), הבנק המלווה מחויב לשמור על תוקף הריביות שהובטחו באישור העקרוני למשך 24 ימים קלנדריים בלבד.
יועץ משכנתאות מומלץ יודע איך לתזמן את המו"מ בין הבנקים השונים כך שיישאר מספיק זמן לביצוע המטלות לפני קבלת הכסף. אין טעם להתחיל את המו"מ מוקדם מדי, שכן תוקף הריביות מוגבל ל-24 ימים בלבד. במידה ומועד התשלום רחוק יותר, יהיה צורך באישור חדש שעלול לכלול ריביות פחות אטרקטיביות.
איך אני מונע עיכובים בלתי צפויים בתיק שלכם?
רוב העיכובים (BDI, הון עצמי לא מוסבר, עומס בנקים) ניתנים לחיזוי מראש. בשיטת "המשכנתא המהירה", אני מבצע "בדיקת היתכנות כירורגית" עוד לפני הפנייה לבנק.
טיפול בחסמי BDI: פתרון הבעיה מול מחלקת החיתום עוד לפני הגשת הבקשה.
הכשרת הון עצמי: הכנת אסמכתאות מדויקות שמונעות "חפירות" מיותרות של הבנקאי. התוצאה: תיק שעובר "חלק" את מסלול האישור בלי עצירות בדרך.
מתי מתחילים לשלם משכנתא
ההמלצה שלי לפעמים להתחיל לשלם משכנתא לפני התאריך בחוזה
משכנתא היא בדרך כלל כסף אחרון בעסקה. במקרים מסוימים , בעיקר כשאחוז המימון נמוך מ-70% ויש יציבות הכנסה, ניתן לשקול הקדמת תשלום. החלטה זו דורשת בדיקה אישית של תזרים המזומנים שלכם.
כאשר לוקחים משכנתא מוקדם, מצליחים לקבע את ריבית משכנתא. וכך בעיקר בתקופה לא רגועה במשק או בשוק ההון, ניתן לקבע את גובה ריבית המשכנתא לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.
אז נכון, יהיו כמה חודשים בהם תשלום המשכנתא יכביד קצת.
אבל יש יתרון גדול בזה שניתן לקבל את ריבית המשכנתא עצה חשובה : גם אם לא צריך לשלם את כל סכום המשכנתא למוכר.
כדאי עדיין לקחת משכנתא בחלקים. אני מציע למשוך את המסלולים עם ריבית משכנתא קבועה. כדי לקבע את ריביות משכנתא לאורך כל חיי המשכנתא.
תזמון הוא הכל: "חלון הזהב" להגשת משכנתא
רוב הרוכשים לא יודעים שלבנקאים יש מחזוריות חודשית. בתחילת חודש הבנקים עוסקים בסגירת המכסות של החודש הקודם, ובסוף חודש הלחץ בשיאו.
הטיפ שלי: מניסיוני בליווי מאות תיקים, הגשה באמצע החודש נוטה לקבל מענה מהיר יותר.אך הדבר משתנה בין בנקים ובין תקופות שונות.
הטעות של הרוב: למה לפנות לייעוץ רק אחרי שמצאתם דירה זה מאוחר מדי?
במקום לחכות לרגע האחרון, ההמלצה שלי היא לפנות לייעוץ עוד לפני החיפוש האקטיבי.
כשיש לכם אישור עקרוני 'מבושל' ביד, אתם מגיעים למו"מ על הדירה כקונים חזקים שיודעים בדיוק מה הגבולות שלהם, ולא כקונים לחוצים שמחכים לחסדי הבנק
שאלות נפוצות: כמה זמן באמת לוקח לקבל משכנתא?
אני פוחד שלא אספיק לקבל את המשכנתא בזמן שנקבע בחוזה עם המוכרים, כמה זמן זה באמת לוקח ומתי כדאי להתחיל את התהליך?
תהליך לקיחת משכנתא לוקח בין 45-90 יום, ומומלץ להתחיל לפחות חודשיים לפני התאריך שקבעת עם המוכרים.
זה אחד החששות הנפוצים ביותר של רוכשי דירות. בפועל, התהליך מתחלק לכמה שלבים עיקריים: קבלת אישור עקרוני (4-10 ימים), בניית תמהיל ומכרז ריביות (עד 3 שבועות), וביצוע המשימות הבירוקרטיות לאחר החתימה (עד 14 ימים נוספים). אבל במציאות, יכולים להיות עיכובים בלתי צפויים , בעיקר אם למוכרים יש משכנתא קיימת, אם יש בעיות עם המסמכים שלך, או אם השמאי מתעכב. לכן זה חכם מצידך לתת לעצמך מרווח בטחון ולהתחיל את התהליך מוקדם יותר. כדאי גם לתאם מראש עם המוכרים שאם יהיה עיכוב של כמה ימים, זה לא יוביל לביטול העסקה – רוב המוכרים מבינים שמדובר בתהליך מורכב ומוכנים להתגמש מעט בתאריכים.
אני רואה שכתוב לוקח לגבל משכנתא בין חודש לחודשיים, אבל מה אם יש עיכובים? איך אני אדע אם משהו הולך לא כמו שצריך ומה אני יכול לעשות בעניין?
קיבלתי אישור עקרוני – זה אומר שהכסף בטוח בדרך? מה עוד יכול להשתבש מעכשיו?
למה לוקח כל כך הרבה זמן לקבל משכנתא, איך אני יכול לזרז את התהליך ?
התשלום למוכר מתקרב והבנקאי לא עונה אפשר עדיין להציל את העסקה
בהחלט. זהו שלב 'הקהל השבוי'. במצב כזה אני נכנס כ'פרויקטור' אני מבצע אבחון חסמים תוך 24 שעות ומפעיל ערוצים ישירים מול מנהלי סניפים כדי להזיז את התיק מהערימה הכללית למסלול ביצוע דחוף. אל תחכו לרגע האחרו
לסיכום :
תהליך לקיחת משכנתא כולל שלבים רבים העלולים להתמשך זמן רב. על מנת לקצר ולייעל את התהליך, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שיוכל לסייע בהתגברות על הבירוקרטיה וקידום הטיפול בבקשה.
הבהרה משפטית: המידע המובא במאמר זה ("כמה זמן לוקח לקבל משכנתא ") נכתב על ידי ארז שמש ואינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ פיננסי המותאם לנתוניו האישיים של הקורא. קבלת החלטה על בסיס המידע היא באחריות הקורא בלבד.
לקביעת שיחת ייעוץ טלפונית ראשונית ללא עלות
נהנית מהתוכן? כדאי להעביר את המאמר למי שרלבנטי עבורו
שירותים נוספים עבורך
